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Um ponto de partida igual para os dois caminhos
Considere um imóvel hipotético de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000 e R$ 20.000 de despesas de aquisição verificadas. O comprador usa R$ 120.000 no início e financia R$ 400.000. O locatário começa investindo os mesmos R$ 120.000. Esses valores são um exemplo didático, não preços médios ou estimativas de ITBI.
Informe o aluguel de um imóvel comparável, custos de propriedade, prazo, sistema SAC ou Price e taxa efetiva mensal do contrato. Inclua condomínio, tributos, manutenção e seguro somente no caminho que efetivamente assume cada despesa. A distribuição contratual desses gastos precisa ser conferida.
A diferença mensal pertence ao caminho mais barato
Em cada mês, o modelo compara o desembolso de moradia dos dois caminhos. Quem gasta menos investe a diferença. Se a prestação SAC diminui e a relação se inverte, o destino do novo aporte também muda. Investir somente a economia do locatário ou somente a do comprador distorceria a comparação.
A conta considera o crescimento hipotético dos investimentos, do aluguel, dos custos de propriedade e do imóvel. Alterar essas hipóteses pode mudar o resultado. Não interprete uma interseção das curvas como uma data garantida de vantagem da compra.
O patrimônio do comprador não é o preço anunciado
No horizonte escolhido, o patrimônio líquido de venda é o preço projetado menos custos de venda e saldo devedor. Esse valor pode ser negativo. Somam-se a ele os investimentos formados com eventuais economias mensais. O modelo não apaga uma dívida remanescente apenas para apresentar um resultado positivo.
O locatário tem o investimento inicial e os aportes de suas economias mensais, mas não recebe participação no imóvel. Compare os dois patrimônios sob as mesmas hipóteses de retorno e pelo mesmo prazo, além de verificar a necessidade de caixa no início e durante o período.
O que este cenário brasileiro deixa de fora
Não são projetados reajustes futuros por TR ou IPCA do financiamento, variação dos seguros, uso ou elegibilidade de FGTS, imposto sobre ganho de capital, tributação dos investimentos nem condições de refinanciamento. Informe despesas de compra confirmadas para o município e o imóvel; não use um percentual nacional fictício.
Mobilidade, estabilidade de moradia, localização e risco de precisar vender rapidamente não cabem em uma única diferença monetária. Use o resultado para localizar quais hipóteses são decisivas e quais precisam de informação melhor, não para substituir a análise do contrato e das necessidades da família.
Perguntas e respostas
Toda prestação é um gasto perdido?
Não. Uma parte pode amortizar o saldo devedor e aumentar o patrimônio líquido. Juros, seguros e outros custos têm efeitos diferentes e são tratados separadamente.
A entrada rende para o locatário?
Sim. O modelo investe inicialmente a entrada e os custos de compra evitados, usando a taxa hipotética escolhida.
O resultado determina se devo comprar?
Não. É uma comparação financeira condicionada às entradas; riscos pessoais, crédito, impostos e indexação podem alterar a decisão real.
Fontes e abrangência local
- CAIXA — Sistemas de amortização e indexadores — Regras consultadas em: 2026-11-04
- CAIXA — Perguntas frequentes sobre financiamento habitacional — Regras consultadas em: 2026-11-04
- Prefeitura de São Paulo — Cálculo do ITBI — Regras consultadas em: 2026-11-04
Cenário educativo, não recomendação financeira, decisão de crédito ou rentabilidade garantida.