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Separe a prestação financeira dos demais custos
Preço menos entrada determina o principal desta simulação. Informe a taxa efetiva mensal cobrada sobre a dívida, não o CET. Acrescente seguro do tomador e custos recorrentes de moradia em seus campos próprios. Se o custo informado de condomínio, IPTU, manutenção ou seguro já inclui um item, não repita esse item em outro campo.
A CAIXA distingue o encargo de amortização e juros dos encargos acessórios. Em um contrato real, seguros e outros componentes podem variar. O primeiro desembolso mensal mostrado aqui combina a prestação com os valores recorrentes informados, sem afirmar que esses gastos permanecerão iguais.
O que muda entre SAC e Price
No SAC sem correção, a amortização mensal é P/N: principal dividido pela quantidade de meses. Os juros de cada mês são a taxa mensal multiplicada pelo saldo anterior. Como a dívida diminui, os juros caem. Na Price, a prestação financeira é P × i / [1 − (1 + i) elevado a −N]; dentro dela, a participação dos juros diminui e a amortização cresce.
A taxa e o prazo devem usar a mesma unidade. Uma taxa efetiva anual não se transforma em mensal pela simples divisão por doze. Se a proposta apresenta apenas a taxa anual, confirme sua natureza antes de fazer a conversão. O equivalente anual mostrado representa somente os juros, não o custo efetivo total.
Um teste simples para conferir o resultado
Considere R$ 120.000 financiados em 120 meses, a 1% efetivo mensal, sem seguros, taxas ou indexação. No SAC, a amortização é R$ 1.000 por mês; a primeira prestação é R$ 2.200 e a última, R$ 1.010. Os juros somam R$ 72.600. São números didáticos, não condições anunciadas por uma instituição.
Troque somente o sistema para Price e compare a trajetória. Não compare uma proposta SAC com outro valor de entrada e outra taxa e atribua toda a diferença ao sistema de amortização. Mude uma premissa de cada vez para entender sua influência.
Quando a projeção não representa seu contrato
TR, IPCA, mudança de juros, uso do FGTS, subsídios, atrasos e alterações contratuais não são projetados. Um financiamento indexado pode ter evolução diferente, mesmo com o mesmo sistema. O resultado não confirma enquadramento em SFH, SFI ou programa habitacional, nem aprovação de crédito.
Confira o demonstrativo do banco e planeje os custos de aquisição separadamente. Caso uma despesa vá ser financiada, certifique-se de que o principal usado no cenário realmente a inclui; não confunda o preço do imóvel com o valor final do crédito.
Perguntas e respostas
A parcela Price é sempre fixa?
A parcela de principal e juros é constante neste modelo sem indexação. A cobrança total de um contrato pode mudar por correção monetária, seguros ou outros encargos.
Posso usar o CET como taxa mensal?
Não. Use os juros efetivos mensais do contrato. O CET reúne outros custos e deve ser analisado no demonstrativo da instituição.
O resultado considera TR e IPCA?
Não. A simulação exclui correção monetária futura; não é uma previsão de prestações de um contrato indexado.
Fontes e abrangência local
- CAIXA — Sistemas de amortização e indexadores — Regras consultadas em: 2026-11-04
- CAIXA — Perguntas frequentes sobre financiamento habitacional — Regras consultadas em: 2026-11-04
- Banco Central — Metodologia do financiamento com prestações fixas — Regras consultadas em: 2026-11-04
- Banco Central — Resolução CMN nº 4.881/2020 — Regras consultadas em: 2026-11-04
Cenário educativo, não recomendação financeira, decisão de crédito ou rentabilidade garantida.