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Dos momentos distintos: antes y después de las arras
Introduce la entrada total que corresponde a tus recursos propios, el importe verificado de los impuestos y los demás gastos de compra no incluidos. La señal o las arras ya pagadas se descuentan de ese total, porque no tienes que pagarlas de nuevo. Comprueba en tu contrato a qué partidas se imputan.
El efectivo disponible debe ser el que conservas hoy, después de haber pagado esa señal. Mezclar un saldo bancario anterior con una señal ya descontada hace parecer que tienes más liquidez de la real. Las arras tampoco son automáticamente un gasto adicional al precio: su tratamiento depende del contrato.
No existe un impuesto único de compra para toda España
La primera entrega de vivienda por el promotor suele tributar por IVA y AJD; una compraventa de vivienda usada suele tributar por ITP. Hay condiciones que alteran esta clasificación. Canarias, Ceuta y Melilla tienen impuestos indirectos propios y no deben tratarse como una operación ordinaria de IVA peninsular.
El ITP y el AJD dependen del territorio y pueden tener beneficios o requisitos específicos. Por eso el campo de impuestos empieza en cero y no es una estimación: debes sustituirlo por el importe aplicable verificado. Tampoco presupongas que el precio de venta es siempre la base fiscal pertinente. Confirma la operación con la administración competente o con quien prepare su liquidación.
La fórmula y un ejemplo transparente
Efectivo pendiente para comprar = entrada total + impuestos verificados + otros gastos de compra − señal ya pagada. Añade después la mudanza y la puesta en marcha. El efectivo restante se obtiene restando esa necesidad total al dinero disponible ahora.
Ejemplo hipotético: una entrada de 40.000 €, 14.000 € de impuestos y 3.000 € de otros gastos suman 57.000 €. Si ya pagaste 10.000 € de señal, quedan 47.000 € para la compra. Con 2.000 € de mudanza necesitas 49.000 € más. Si hoy tienes 55.000 €, después quedarían 6.000 €. Los 14.000 € del ejemplo son una cantidad supuesta, no un tipo fiscal recomendado.
Revisa gastos y colchón por separado
Entre las partidas que conviene comprobar están notaría, registro, tasación y servicios contratados. Distingue los gastos de adquirir la vivienda de los de constituir el préstamo y confirma quién debe asumir cada concepto; no sumes todo lo que aparezca en una factura ajena como obligación tuya.
El modelo no calcula automáticamente beneficios fiscales, reparto de gastos, deducciones o futuras reformas. Un saldo final positivo solo significa que las partidas introducidas caben en tu efectivo. Decide aparte si lo que queda cubre emergencias y reparaciones; la reserva no debería desaparecer por haberla contado también como entrada.
Preguntas y respuestas
¿Por qué los impuestos aparecen inicialmente a cero?
Porque no se ofrece una tasa nacional que podría ser incorrecta para tu comunidad, tipo de vivienda o situación. Introduce el importe verificado; cero no significa compra exenta.
¿Debo sumar las arras además de la entrada?
No si ya forman parte de la aportación propia incluida en la entrada. Se registran como pagadas para calcular solo lo pendiente; revisa su imputación contractual.
¿El saldo restante es mi fondo de emergencia recomendado?
No. Es solo una resta de las partidas introducidas. Compara ese saldo con tus gastos esenciales y riesgos mediante la herramienta de reserva.
Fuentes y alcance local
- Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Impuestos al comprar una vivienda — Normas consultadas: 2026-11-04
- Agencia Tributaria — Compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP? — Normas consultadas: 2026-11-04
Escenario educativo: no es asesoramiento financiero, una decisión de crédito ni una rentabilidad garantizada.