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Partez de la trésorerie que vous avez aujourd'hui
Saisissez l'apport total prévu, les taxes d'acquisition vérifiées et les autres frais qui ne sont pas encore comptés. Déduisez ensuite la somme déjà versée à l'avance et imputable à l'acquisition. Elle n'est pas à payer une deuxième fois ; vérifiez son affectation dans les documents du notaire.
Le champ de trésorerie disponible doit correspondre au solde actuel, après cette avance. Utiliser un solde bancaire antérieur tout en déduisant une avance déjà payée surestime votre argent disponible. Ne confondez pas non plus l'apport au prix avec tous les frais d'achat.
Les « frais de notaire » ne sont pas un taux unique
Cette expression regroupe notamment des taxes, débours et rémunérations. Leur montant dépend de l'opération, du bien et des règles applicables. Le neuf et l'ancien ne doivent pas recevoir automatiquement le même pourcentage. Les frais de garantie du crédit ou de courtage doivent également être identifiés sans doublon.
La DGFiP décrit une possibilité temporaire de relèvement départemental des droits de mutation entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, avec un traitement particulier pour certaines premières acquisitions de résidence principale. Un pourcentage mémorisé d'une ancienne simulation peut donc être inadapté. Le calculateur ne choisit ni département, ni exemption à votre place.
Utilisez un devis, pas le zéro par défaut
Aucune estimation fiscale nationale n'est fournie. Le champ de taxes commence à zéro pour vous demander un montant vérifié, pas pour déclarer votre achat exonéré. Demandez une ventilation actualisée au notaire ou consultez l'administration compétente, puis évitez de ressaisir une taxe déjà comprise dans une provision globale.
La formule est : apport total + taxes vérifiées + autres frais d'acquisition − avance déjà versée. Le déménagement et l'installation s'ajoutent ensuite séparément. Les frais financés par un prêt ne doivent pas être simultanément comptés comme entièrement payés par votre trésorerie personnelle.
Un exemple et ce qu'il ne prouve pas
Supposons 50 000 € d'apport, 15 000 € de taxes et 4 000 € d'autres frais, dont 10 000 € déjà versés au titre de l'acquisition. Il reste 59 000 € à mobiliser. Avec 3 000 € d'installation, le besoin total restant est de 62 000 €. Si vous disposez aujourd'hui de 70 000 €, il restera 8 000 €. Les frais de cet exemple sont fictifs, pas une estimation pour un département.
Un solde positif ne démontre pas que votre réserve est suffisante. Comparez-le aux dépenses essentielles, travaux prévus et imprévus possibles. Le modèle ne liquide pas les impôts, ne détermine pas les droits à une aide et ne vérifie pas les conditions de votre compromis.
Questions et réponses
Pourquoi faut-il remplacer le zéro des taxes ?
Parce que zéro est un champ à compléter, pas une estimation d'exonération. Utilisez le montant applicable vérifié à votre opération.
L'avance chez le notaire s'ajoute-t-elle à l'apport ?
Pas si elle est déjà comprise dans l'apport total et imputable au prix. Elle est indiquée comme payée afin de calculer le besoin restant ; vérifiez sa destination exacte.
Puis-je utiliser un ancien pourcentage de frais ?
Il peut servir à une idée très préliminaire, mais pas à un budget fiable. Département, type d'achat, date et conditions personnelles peuvent changer le montant.
Sources et périmètre local
- Direction générale des Finances publiques — Frais à payer au notaire lors d'un achat immobilier — Règles consultées: 2026-11-04
- Direction générale des Finances publiques — Droits d'enregistrement — Règles consultées: 2026-11-04
Scénario pédagogique : ni conseil financier, ni décision de crédit, ni rendement garanti.