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Le même capital initial, utilisé autrement
L'acheteur verse un apport et des frais d'acquisition. Le locataire investit au départ une somme égale à cet apport et à ces frais, puisqu'il ne les immobilise pas dans l'achat. Il ne reçoit donc pas un avantage gratuit : on compare deux usages du même capital disponible.
Saisissez le prix, l'apport, le taux nominal, la durée du prêt et l'horizon de comparaison. Les taxes et autres frais initiaux doivent provenir d'une estimation adaptée à votre opération française. Le modèle n'applique pas un pourcentage universel de frais dans l'ancien ou le neuf.
Les économies mensuelles sont investies des deux côtés
À chaque période, si la location coûte moins cher, le locataire investit la différence. Si la propriété coûte moins cher, l'acheteur investit la différence. Le même rendement net annuel hypothétique est utilisé pour les deux placements. Sans cette symétrie, on pourrait favoriser un choix uniquement par la règle d'épargne.
Les frais de propriété doivent inclure, selon votre situation, assurance emprunteur, assurance habitation, copropriété, taxe foncière et entretien, en évitant les doubles comptes. Le loyer et les frais peuvent évoluer selon les taux constants saisis. Ces hypothèses ne reproduisent pas les clauses et plafonds légaux d'une révision de loyer.
Le patrimoine final inclut une vente hypothétique
Le bien est valorisé avec la variation annuelle supposée, puis les frais de vente et le capital restant dû sont déduits. Le solde net peut être négatif : la vente ne garantit pas de rembourser toute la dette. L'épargne investie de l'acheteur s'ajoute ensuite à ce solde.
Le patrimoine du locataire correspond à son investissement initial et aux différences mensuelles placées à son avantage. L'écart acheteur moins locataire montre quelle trajectoire laisse davantage de patrimoine sous ces hypothèses, pas laquelle répond le mieux à votre situation personnelle.
Un exemple français sans hypothèse fiscale cachée
Imaginez un logement à 250 000 €, un apport de 50 000 €, des frais d'acquisition fictifs de 18 000 € et un loyer de 1 000 € par mois. Le placement initial du locataire est de 68 000 €. Remplacez les 18 000 € par les taxes et frais vérifiés ; ce n'est pas un barème français.
Commencez avec prix du logement et placement sans croissance, puis changez un paramètre à la fois. Une petite différence finale peut être inversée par des travaux ou une revente plus coûteuse. Le calcul ne traite pas fiscalité des placements et de la vente, prêts aidés, taux révisables futurs ou contraintes de déménagement. Il ne recommande pas un achat.
Questions et réponses
Pourquoi le locataire commence-t-il avec une somme investie ?
Parce qu'il conserve l'argent que l'acheteur consacre à l'apport et aux frais. Cela rend visible le coût d'opportunité de l'achat.
Le résultat positif conseille-t-il d'acheter ?
Non. Il décrit uniquement le patrimoine simulé. Trésorerie, stabilité des revenus, mobilité et préférences restent à examiner.
Les impôts de revente sont-ils inclus ?
Non. Le modèle ne calcule pas les exonérations ou impôts personnels de vente ni ceux des placements. Ne l'interprétez pas comme un décompte fiscal net.
Sources et périmètre local
- Direction générale des Finances publiques — Frais à payer au notaire lors d'un achat immobilier — Règles consultées: 2026-11-04
- Assurance Banque Épargne Info Service — Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ? — Règles consultées: 2026-11-04
Scénario pédagogique : ni conseil financier, ni décision de crédit, ni rendement garanti.