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Empieza con capital y horizonte comparables
El escenario del comprador utiliza la entrada para adquirir la vivienda y paga los gastos iniciales de compra. El escenario del inquilino invierte inicialmente esa misma entrada más esos gastos: es el dinero que no ha inmovilizado en la compra. La comparación se hace hasta el horizonte elegido, dentro del plazo hipotecario admitido.
Introduce el alquiler actual, el precio de compra, el TIN hipotecario, la entrada y los costes de propiedad. En España, los impuestos iniciales dependen de la operación y del territorio; calcula primero una cifra verificada y añádela a los gastos de compra. No se aplica un porcentaje nacional automático.
El ahorro mensual se invierte en ambos lados
Si alquilar cuesta menos en un mes, el inquilino invierte la diferencia. Si ser propietario cuesta menos, la invierte el comprador. Ambos utilizan la misma rentabilidad neta anual hipotética. Esta simetría evita favorecer a una opción suponiendo disciplina de ahorro solo en la otra.
Incluye comunidad, mantenimiento, seguros e impuestos periódicos entre los gastos de propiedad, sin duplicar el seguro del prestatario si ya está separado. El alquiler y los costes pueden crecer según los supuestos introducidos. Los cambios son escenarios constantes; no representan límites legales del alquiler, revisiones contractuales concretas ni previsiones de precios.
Qué significa el patrimonio al final
La vivienda se valora con la variación de precio supuesta. Del valor de venta se restan los gastos de venta y la hipoteca pendiente para obtener el importe neto de venta. Este importe puede ser negativo: vender no garantiza liquidar toda la deuda. El patrimonio del comprador añade el ahorro invertido en los meses favorables.
El patrimonio del inquilino recoge su inversión inicial y las diferencias mensuales que le favorecen. La resta comprador menos inquilino indica qué escenario termina con mayor patrimonio bajo tus entradas. No mide comodidad, estabilidad residencial, flexibilidad laboral ni preferencia por una vivienda concreta.
Un caso local para poner a prueba los supuestos
Imagina una vivienda de 200.000 € con entrada de 40.000 €, gastos de compra hipotéticos de 15.000 € y alquiler inicial de 900 € al mes. La inversión inicial del inquilino sería 55.000 €. Los 15.000 € son una cantidad de ejemplo que debe sustituirse por impuestos y gastos verificados, no una estimación fiscal para España.
Primero prueba crecimiento del precio de vivienda y rentabilidad de inversión a cero. Después modifica cada uno por separado y observa la deuda pendiente y el coste de vender. Las diferencias pequeñas pueden cambiar de signo con una reparación o un gasto omitido. No se calcula fiscalidad de la venta, inversión, bonificaciones ni revisiones futuras de hipotecas variables.
Preguntas y respuestas
¿La calculadora recomienda comprar si el resultado es positivo?
No. Solo identifica el escenario con mayor patrimonio modelado. El presupuesto, la estabilidad de ingresos, la necesidad de mudarte y los riesgos pueden llevar a otra decisión.
¿Por qué el inquilino empieza con una inversión?
Para reconocer el coste de oportunidad de la entrada y los gastos de compra que no desembolsa. Sin esa inversión, las dos alternativas no partirían del mismo capital.
¿Se supone que siempre sube la vivienda?
No debes asumirlo. Utiliza variaciones nulas o negativas además de positivas y recuerda que ninguna tasa constante describe todos los mercados locales.
Fuentes y alcance local
- Banco de España — Cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario — Normas consultadas: 2026-11-04
- Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Impuestos al comprar una vivienda — Normas consultadas: 2026-11-04
Escenario educativo: no es asesoramiento financiero, una decisión de crédito ni una rentabilidad garantizada.